广州甲级写字楼租赁市场已从2022年起迈进扩张新时期。据第一太平戴维斯此前发布的相关报告显示，2022年第四季度，广州全市共有9个新项目入市，合计为市场带来约54.6万平方米甲级写字楼供应。与此同时，从仲量联行监控数据显示，在未来12个月内，广州甲级办公楼市场预计将迎来逾80万平方米的新增供应，主要集中在琶洲、金融城等新兴子市场。伴随国际金融城片区的加速崛起，预计将推动广州新一轮办公物业的供应高峰期持续至2024年。在需求保持中性释放的前提下，高力国际预计广州写字楼市场在未来三年的走势将明显转向供给侧主导。

　　租赁需求放缓，增强软实力渐成新标配

　　在宏观经济增速放缓的背景下，面对大量新增供应入市，许多企业对于自身业务扩张和发展正持观望或相对保守的态度，租赁需求的释放受到一定阻力。据第一太平戴维斯数据显示，2022年第三季度以来，广州写字楼租赁需求未见显著增长，全市平均空置率达到15.1%，这也是自2017年第二季度以来，全市写字楼平均空置率再次突破15%，写字楼业主去化压力预计将持续增加。

　　虽然琶洲、金融城等新兴子市场与珠江新城CBD已形成差异化布局，目前并未对珠江新城写字楼市场形成较大的直接冲击，但新项目迭出，也不可避免会刺激存量市场内的企业租户进行横向对比，进而提高了其对目前所租赁写字楼运营服务的要求与期待。与此同时，随着时代发展，除了物业设备维护、公共安全、环境秩序管理等“标配”物管服务，企业租户尤其是金融和专业服务类企业，也越来越重视写字楼的运营理念、增值服务、体验场景、商业配套等软实力指标，这些因素都深度影响着办公物业的租金价值、出租率和行业口碑。为此，给客户提供与众不同、超出期望的增值服务，已逐渐成为写字楼物业提升竞争力、发展新优势的重要法宝。

　　广州珠江新城CBD核心区域

　　环保与艺术交融，软硬兼备持续迭代

　　坐落在广州珠江新城CBD中轴线上的核心地段，2021年已入选首批“广州市超甲级商务写字楼”的凯华国际中心，凭借国际级高品质的硬件设施与“至诚至精，悦然于心”的服务理念，自开业之初就迅速获得了众多世界500强企业、国际和国内知名金融机构的青睐与入驻，是广州目前汇聚金融机构最多的超甲级写字楼之一。现已踏入成熟运营期的凯华国际中心，其租户结构一直保持稳定，出租率和租户保有率均维持在较高水平，始终稳步穿越多变的经济周期，在写字楼市场上保持着相对较强的竞争优势。

　　与此同时，凯华国际中心始终将绿色、健康、环保的可持续发展理念根植于其整体营运思路内，并渗透到规划、运营及服务的处处细节中。凯华国际中心自开业至今每年都会举办“无烟大厦”的共建活动，以多种别开生面的方式号召租户和访客加入到建设无烟大楼的阵营中；凯华国际中心还积极响应每年的“地球一小时”活动，鼓励租户关闭不必要的照明，以实际行动践行环保理念。除此以外，凯华国际中心更巧妙地将环保与艺术相结合，打造出品牌专属的IP活动——“自然·而然”环保艺术展，每年邀请国内外知名的环保艺术家，以艺术手法诠释其对自然及环保的理解，用“身边的艺术展”给租户员工带来源源不断的新惊喜，也让观众对自然环保有了更多新的认识与思考。2019年11月，凯华国际中心便以当时超高层写字楼全球最高分的102分，荣获被誉为“绿色建筑界奥斯卡”的LEED v4 O+M：EB铂金级认证。近期，凯华国际中心更再次脱颖而出，成功入围全国首批零碳数智楼宇试点单位。

　　办公生活两不误，打造专属社群共同体

　　多年来凯华国际中心的运营团队一直深入洞察租户企业的实际需求，并不断在管理服务上进行与时俱进的优化与升级。凯华国际中心的租户中有不少世界500强企业，运营团队了解到这类企业近年在内部文化上都会重点关注员工的身心健康和福祉，同时“千禧一代”和“Z世代”（即年龄处于22~35岁之间）已成为目前企业员工的主力军，努力工作之余他们也渴望提升生活品质，而写字楼公共社区作为员工工作环境的外延，如果能给予他们更具包容性的办公场所以及更多样化的社群活动，不仅将进一步提高他们对办公环境的满意度，也将有助于企业更有效地吸引、汇聚和留住年轻一代的优质人才。

　　为此，面向租户员工，凯华国际中心在2022年更精心策划了一系列人文主题社群活动，让大家在忙碌工作之余也能不经意间放松身心、陶冶情操。今年4月22日世界地球日当天，凯华国际中心在一楼大堂举办了首场弦乐四重奏午间音乐会，以“聆听地球之声，传递温暖力量”为主题，让大楼内的租户员工可以在午间休憩时段也能欣赏到优美的古典乐曲，感受地球的声音之美；8月下旬，以“欢度盛夏”为主题的午间音乐会再度登场。此次凯华国际中心邀请了著名的外籍乐队现场演唱了多首热力四射的英文金曲，首度尝试把常在夏日户外草地举行的乐队Live演出搬进室内。“据我们最近对租户员工的年度抽样调查发现，音乐会一枝独秀成为了大家最喜爱的社群活动。”，凯华国际中心相关运营负责人透露，“其实这也不难理解，因为这两年可能受疫情影响，大家出外听演唱会、音乐会等的频率大大减少了。这也启发了我们可以通过不同类型的音乐艺术载体，不断增加项目艺术氛围的同时，还能为租户员工带来更多高品质的精神享受，进而有助于他们激发灵感、提高办公效率和生产力。”

　　今年夏天，凯华国际中心还将近年来备受年轻白领族群热捧的露营营地搬进大堂，结合多肉植物盆栽种植，首次举办了以露营为主题的种植减压沙龙活动，让租户员工足不出户也能亲近大自然，同时还可以在手工作坊中学习到多肉植物造景的各种技巧，既减压又增值。而到了中秋、圣诞、元旦及新年等重要的大众类节日，凯华国际中心则以构思新颖、互动性强的美陈装饰为大楼增添节日气氛，并以快闪等方式向租户及访客免费派送精心准备的限量版主题伴手礼，以表感谢与祝福。

　　这些独具匠心的运营服务举措，无疑正构筑起凯华国际中心独特竞争优势中不可或缺的一部分。业内人士表示，面对租户对办公物业管理服务不断提升的需求，以往常见的B2B模式及服务，已不足以支持商业楼宇在全新的竞争态势中突围致胜。科技、自然、温度、美感等软实力因素，对于面向当下及未来的顶级写字楼而言，正变得越发缺一不可。融合环保、艺术、人文，凯华国际中心从用户体验角度出发，以近似B2C的方式持续关注租户员工的最终需求，进而建构出富有特色的办公社群，不仅让其筑就起更突出的软实力壁垒，更能在市场激烈竞争的大环境下，始终展现出强韧的生命力与可持续发展力。